8 (499) 499-19-52
Московская область, г. Видное, 
ул. Школьная, д. 84А

МАЛОэтажное МНОГОквартирное

Где кончается «мало» и начинается «много». Рынок «малоэтажного жилья» в попытках самоидентификации.

Если проанализировать отраслевые информационные источники последнего времени, то оказывается, что многие девелоперы и госструктуры — инвесторы и заказчики малоэтажной застройки столкнулись с парадоксом. Доля так называемого «малоэтажного жилья» в общем объеме ввода достигла в среднем 50% (35-40 млн. кв. м), и есть намерения довести её до 70%, а что считать под этим расхожим понятием — не совсем ясно.

2001 «Дома жилые одноквартирные» и СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Последний документ определяет понятие так: «… Малоэтажная жилая застройка - жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком». А также в п. 5.2. «Типы жилых зданий»:

«… 5.2.1. В индивидуальном строительстве основной тип дома - одноквартирный. Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.

5.2.2. Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.

5.2.3. По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории:

  • социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир (согласно СНиП 2.08.01);
  • жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир».
 

Хитрости размещения жизненных артерий в здании определяются СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.05-91, ПУЭ, СНиП 2.04.08-87 и СНиП 31-02-2001.

Но трактовка документов и понятий участниками рынка своя. Часто границы понятия «малоэтажки» определяются возможностью не иметь допуски СРО и не проходить экспертизу проектов зданий до трех этажей площадью до 1,5 тыс. квадратных метрах.

При таком раскладе можно говорить о полноценной «хрущевке» в три этажа с набором квартир до трех до 20 — это многоквартирный дом, который можно в реальности сблокировать в длину до 100, 500 и 1000 квартир. Опять же — понятие «многоквартирный» и «многоэтажный» упирается в вопрос — насколько много. Например, для иных первобытных племен есть четкое понятие — 5, всё, что больше — много.

Кстати, на красноярской строительной выставке посетителям демонстрировали юрты, с подтекстом, что они мобильны, дешевле деревянных и панельных домов, собираются за три часа, конструкция проста и позволяет жить круглогодично. А если поставить в юрту электрическую печь-камин, положить инфракрасные маты, провести водоснабжение, установить душ и сантехнику, то чем юрта — не малоэтажка.

Данный нормативно-понятийный раздрай, на самом деле, не мешает девелоперам. И проблемы с классификацией возникли в связи с реализацией в последнее пятилетие проектов двух-трех этажных многоквартирных жилых домов в рамках комплексной застройки.

По мнению председателя Экспертного совета по малоэтажному строительству НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий Данилов относит к малоэтажному типу жилья не только коттеджи и индивидуальные жилые дома, но и малоэтажные многоквартирные комплексы. Дмитрий Данилов: «…Сейчас, когда и рынок наполнился, и девелоперы прочувствовали малоэтажку, оказалось, что нет четких правил, нет четких норм, нет проработанного регулирования этого направления. Например, до сих пор в законодательстве не прописано, что же конкретно считать малоэтажным жильем, есть расхождения в определении "этажности" и "количества этажей" в различных нормативных документах".

Многие участники рынка полагают, что разработка классификации малоэтажного жилья поможет решить проблемы, например, с качеством его строительства. Так, по мнению Александра Водовозова, генерального директора компании «ТКДом», организаторы программы по обеспечению жильем за государственные деньги потерпевших от пожаров и потопов столкнулись с очень некачественным выполнением работ. После чего поняли, что нет никакой системы. Есть довольно подробные СНиПы, которые к малоэтажке мало имеют отношения. "Проблема даже не в классификации, а в критериях качества паспортизации, а также стандартизации, то есть это жилье должно быть построено по каким-то стандартам. Стандарты должны быть описаны и утверждены на уровне государства. В них должны быть прописаны требования к уровню комфортности жилья, к технологиям строительства, к размеру общественных зон. Тогда все перейдут на один язык, обсуждая продукт" — отмечает эксперт.

Ситуация довольно странная, потому что СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» довольно подробно в количественных показателях, с указанием на муниципальные органы, дает понятия высоты, ширины и глубины постройки. А пункт 5.2.2., по сути вводит малоэтажные многоквартирные здания в понятие «малоэтажки». Тем более, оговорка «как правило» в определении, указанном выше, юридически дает возможность маневра, то есть «это может быть», «а может и не быть».

Нормативные трудности здесь скорее связаны с критериями – сколько и кому давать или компенсировать, в случае муниципального или госзаказа.

Тем не менее, как утверждают специалисты, до кризиса 2008 года в понятие «малоэтажки» преимущественно входили таунхаусы и коттеджи — сегмент до трех этажей и 500 метров общей площади для проживания одной ячейки общества (от одного человека до семьи всех поколений). Однако сегодня в это понятие стали активно входить новые, многоквартирные форматы - это трех-пятиэтажные дома с однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными (реже - четырехкомнатными) квартирами, на небольшом удалении от областных центров.

 
По материалам сайта Строительный эксперт